“商鋪零售＋主力店群租賃信托化”模式初探
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-03-03
商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)就是一個(gè)復(fù)雜有龐大的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)之一，它由許多不同需求的顧客群組成，有的需要進(jìn)行長(zhǎng)期投資而購(gòu)買商鋪，而有的是為了物業(yè)增值而進(jìn)行短期的購(gòu)買投資行為，有的則需要自行經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)項(xiàng)目而購(gòu)買或租賃商鋪，等等。這些不同的市場(chǎng)需求決定了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式必須多樣化，以滿足市場(chǎng)的需要。
我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式主要有四種，即“分零租賃+零售產(chǎn)權(quán)”、“整體租賃+零售產(chǎn)權(quán)”、“零租零售+整租不售”和“整體租賃+不售產(chǎn)權(quán)”四種經(jīng)營(yíng)模式，其區(qū)分主要以租賃和銷售的不同方式為依據(jù)。大連萬(wàn)達(dá)成都公司夏廣先生曾經(jīng)對(duì)這些模式進(jìn)行深入的分析，估計(jì)這二年會(huì)有更多的模式推向市場(chǎng)，富智商業(yè)顧問(wèn)在此對(duì)“商鋪零售＋主力店群租賃信托化”新的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行初步的探討。
模式的基本構(gòu)思是：將大型商業(yè)物業(yè)一樓的大部分商鋪出售，在其主力店和次主力店招商成功后，將其設(shè)計(jì)成房地產(chǎn)租賃信托產(chǎn)品，通過(guò)信托公司對(duì)外銷售，信托產(chǎn)品的期限與主力店和次主力店的經(jīng)營(yíng)期限相同，年回報(bào)率參考市場(chǎng)上相關(guān)的個(gè)人金融投資品種，設(shè)在４％～６％之間。由于商鋪零售較為普遍，這里只談?wù)勚髁Φ晷磐谢?nbsp;
房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品種，它能夠產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金收益，這一特性使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求開(kāi)發(fā)商和營(yíng)運(yùn)商具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成一般中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過(guò)程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家通過(guò)較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式—房地產(chǎn)投資信托，并不斷趨于完善。
房地產(chǎn)租賃信托即為受益權(quán)信托，是指信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不參與對(duì)債權(quán)人的分配。對(duì)于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時(shí)下首推的一種方式。
富智商業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，主力店群信托化對(duì)于開(kāi)發(fā)商、中小投資者和信托公司都是有需求的。
一是中小投資者的需求。自2000年以來(lái)，個(gè)人投資的主力品種——股票市場(chǎng)一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)人跟進(jìn)，跟進(jìn)者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，這使銀行成為很多人存款安全的地方；國(guó)債和企業(yè)債的回報(bào)率略高些，2004年三年期國(guó)債利率為2.65%，7年期企業(yè)債約4%，但亦不盡如意。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全國(guó)居民存款高達(dá)11.03萬(wàn)億元，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%-12%年回報(bào)率的商鋪當(dāng)然具有很強(qiáng)的吸引力。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊資金市場(chǎng)十分青睞，如果能有10%的居民存款拿出來(lái)投資商鋪，這塊資金量就是1.1萬(wàn)億元，相當(dāng)于2004年1-5月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額458億元的二十四倍。
主力店群租賃信托產(chǎn)品能為中小投資者提供各種不同期限的投資品種信托產(chǎn)品，且這種投資產(chǎn)品相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)低、收益高。從回報(bào)率來(lái)看，4%~6%的年回報(bào)率比銀行利息和債券的要高些；從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)比期貨和股票的要低得多；從期限選擇來(lái)看，信托產(chǎn)品的期限適中，一般為1~3年期，適合一般居民的短期投資需要，且租賃產(chǎn)品的流動(dòng)性較佳，經(jīng)審核、登記后即可轉(zhuǎn)讓或繼承。而獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪則可作為投資者中長(zhǎng)期投資的產(chǎn)品，長(zhǎng)期以來(lái)，一直受到我國(guó)中小投資者的歡迎。短期的信托產(chǎn)品和中長(zhǎng)期的獨(dú)立商鋪為廣大投資者提供了多種投資機(jī)會(huì)，投資者可按自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。
二是開(kāi)發(fā)商的需求。商業(yè)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展導(dǎo)致了國(guó)家采取了宏觀調(diào)控手段，使開(kāi)發(fā)資金緊張的開(kāi)發(fā)商的資金壓力更大，2003年６月發(fā)布的１２１號(hào)文件，加劇了開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)信托化的需求欲望。＂商鋪零售＋主力店群租賃信托化＂模式無(wú)疑是比較理想的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式．一是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段，可以通過(guò)出售大部分的底層商鋪，回籠整個(gè)項(xiàng)目所需的大部分開(kāi)發(fā)資金．一般情況下，底層商鋪出售所回籠的資金足以用來(lái)開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目所需的資金．二是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目成功引入主力店之后，將其租賃收益設(shè)計(jì)成信托產(chǎn)品，即合法又節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用，更重要的是，開(kāi)發(fā)商可以得到大量的信托資金用于開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)發(fā)展．三是可根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資金需求，將租賃收益設(shè)計(jì)成期限和預(yù)期收益率不同的信托產(chǎn)品，已能合理使用資金。
三是信托公司的需求。從信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)信托產(chǎn)品主要用于地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)融資和證券投資三大行業(yè)．房地產(chǎn)融資產(chǎn)品所占的比例也越來(lái)越大，使之成為目前最主要的信托產(chǎn)品之一．信托公司由于在不違約的情況下是不需要承擔(dān)信托資金損失及最低回報(bào)收益，因而，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不大，只有在信托公司違背合同擅自操作致使投資者受損失時(shí)，才須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，房地產(chǎn)租賃信托化是一個(gè)新的投資產(chǎn)品，其較高的操作要求對(duì)信托公司來(lái)講也有較好的促進(jìn)作用，不但可以提高信托操作水平，還可以從操作中探索更新的信托產(chǎn)品。
我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式主要有四種，即“分零租賃+零售產(chǎn)權(quán)”、“整體租賃+零售產(chǎn)權(quán)”、“零租零售+整租不售”和“整體租賃+不售產(chǎn)權(quán)”四種經(jīng)營(yíng)模式，其區(qū)分主要以租賃和銷售的不同方式為依據(jù)。大連萬(wàn)達(dá)成都公司夏廣先生曾經(jīng)對(duì)這些模式進(jìn)行深入的分析，估計(jì)這二年會(huì)有更多的模式推向市場(chǎng)，富智商業(yè)顧問(wèn)在此對(duì)“商鋪零售＋主力店群租賃信托化”新的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行初步的探討。
模式的基本構(gòu)思是：將大型商業(yè)物業(yè)一樓的大部分商鋪出售，在其主力店和次主力店招商成功后，將其設(shè)計(jì)成房地產(chǎn)租賃信托產(chǎn)品，通過(guò)信托公司對(duì)外銷售，信托產(chǎn)品的期限與主力店和次主力店的經(jīng)營(yíng)期限相同，年回報(bào)率參考市場(chǎng)上相關(guān)的個(gè)人金融投資品種，設(shè)在４％～６％之間。由于商鋪零售較為普遍，這里只談?wù)勚髁Φ晷磐谢?nbsp;
房地產(chǎn)商品既是一種消費(fèi)品，也是一種投資品種，它能夠產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金收益，這一特性使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求開(kāi)發(fā)商和營(yíng)運(yùn)商具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成一般中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過(guò)程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家通過(guò)較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式—房地產(chǎn)投資信托，并不斷趨于完善。
房地產(chǎn)租賃信托即為受益權(quán)信托，是指信托公司以受托的信托財(cái)產(chǎn)衍生的權(quán)益優(yōu)先享有權(quán)對(duì)投資者發(fā)行受益權(quán)憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)，是財(cái)產(chǎn)信托的一種。這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)去化解讓渡資金使用權(quán)中的風(fēng)險(xiǎn)，使資產(chǎn)的有形價(jià)值向無(wú)形價(jià)值延伸、擴(kuò)展，這樣不僅使得信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能發(fā)揮的淋漓盡致，而且作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不參與對(duì)債權(quán)人的分配。對(duì)于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。從這種角度考慮發(fā)行受益權(quán)信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時(shí)下首推的一種方式。
富智商業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，主力店群信托化對(duì)于開(kāi)發(fā)商、中小投資者和信托公司都是有需求的。
一是中小投資者的需求。自2000年以來(lái)，個(gè)人投資的主力品種——股票市場(chǎng)一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)人跟進(jìn)，跟進(jìn)者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，這使銀行成為很多人存款安全的地方；國(guó)債和企業(yè)債的回報(bào)率略高些，2004年三年期國(guó)債利率為2.65%，7年期企業(yè)債約4%，但亦不盡如意。
據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全國(guó)居民存款高達(dá)11.03萬(wàn)億元，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%-12%年回報(bào)率的商鋪當(dāng)然具有很強(qiáng)的吸引力。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊資金市場(chǎng)十分青睞，如果能有10%的居民存款拿出來(lái)投資商鋪，這塊資金量就是1.1萬(wàn)億元，相當(dāng)于2004年1-5月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額458億元的二十四倍。
主力店群租賃信托產(chǎn)品能為中小投資者提供各種不同期限的投資品種信托產(chǎn)品，且這種投資產(chǎn)品相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)低、收益高。從回報(bào)率來(lái)看，4%~6%的年回報(bào)率比銀行利息和債券的要高些；從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)比期貨和股票的要低得多；從期限選擇來(lái)看，信托產(chǎn)品的期限適中，一般為1~3年期，適合一般居民的短期投資需要，且租賃產(chǎn)品的流動(dòng)性較佳，經(jīng)審核、登記后即可轉(zhuǎn)讓或繼承。而獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪則可作為投資者中長(zhǎng)期投資的產(chǎn)品，長(zhǎng)期以來(lái)，一直受到我國(guó)中小投資者的歡迎。短期的信托產(chǎn)品和中長(zhǎng)期的獨(dú)立商鋪為廣大投資者提供了多種投資機(jī)會(huì)，投資者可按自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。
二是開(kāi)發(fā)商的需求。商業(yè)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展導(dǎo)致了國(guó)家采取了宏觀調(diào)控手段，使開(kāi)發(fā)資金緊張的開(kāi)發(fā)商的資金壓力更大，2003年６月發(fā)布的１２１號(hào)文件，加劇了開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)信托化的需求欲望。＂商鋪零售＋主力店群租賃信托化＂模式無(wú)疑是比較理想的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式．一是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)階段，可以通過(guò)出售大部分的底層商鋪，回籠整個(gè)項(xiàng)目所需的大部分開(kāi)發(fā)資金．一般情況下，底層商鋪出售所回籠的資金足以用來(lái)開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目所需的資金．二是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目成功引入主力店之后，將其租賃收益設(shè)計(jì)成信托產(chǎn)品，即合法又節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用，更重要的是，開(kāi)發(fā)商可以得到大量的信托資金用于開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)發(fā)展．三是可根據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的資金需求，將租賃收益設(shè)計(jì)成期限和預(yù)期收益率不同的信托產(chǎn)品，已能合理使用資金。
三是信托公司的需求。從信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)信托產(chǎn)品主要用于地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)融資和證券投資三大行業(yè)．房地產(chǎn)融資產(chǎn)品所占的比例也越來(lái)越大，使之成為目前最主要的信托產(chǎn)品之一．信托公司由于在不違約的情況下是不需要承擔(dān)信托資金損失及最低回報(bào)收益，因而，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不大，只有在信托公司違背合同擅自操作致使投資者受損失時(shí)，才須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，房地產(chǎn)租賃信托化是一個(gè)新的投資產(chǎn)品，其較高的操作要求對(duì)信托公司來(lái)講也有較好的促進(jìn)作用，不但可以提高信托操作水平，還可以從操作中探索更新的信托產(chǎn)品。
(xintuo摘自中國(guó)金融網(wǎng))